De manière générale, la souscription d’un crédit immobilier n’est soumise à aucune limite d’âge. Par contre, pour la plupart des organismes bancaires, le prêt contracté doit être remboursé avant les 80 ou les 85 ans du souscripteur. Par conséquent, il est plus compliqué pour les seniors de décrocher un crédit immobilier en raison des conditions d’obtention qui sont plus exigeantes en particulier lorsqu’ils ne sont plus en activité. Découvrez les difficultés rencontrées par le senior pour obtenir ce type de crédit.
La capacité d’endettement : un frein pour obtenir un crédit immobilier
Avant d’accorder un crédit immobilier, les banques étudient en premier lieu la capacité de remboursement du prêt, y compris dans le cas du prêt sans apport. Or, le passage à la retraite signifie généralement une baisse des revenus et de ce fait, les plus de 65 ans auront des difficultés pour décrocher un crédit immobilier senior. En effet, les organismes de crédit sont exigeants au niveau des normes de revenus et d’autre part, la capacité d’emprunt du senior diminue ainsi que le montant maximum de remboursement mensuel. Appelée aussi taux d’effort, la capacité d’endettement correspond à la part de revenus que le senior peut destiner pour sa mensualité. La capacité d’endettement nette de charges tient compte des dépenses incompressibles comme les autres crédits ou les pensions alimentaires et doit être inférieure à 35% de ses revenus. Mais généralement, les impôts ne sont pas compris dans ce calcul. Si le taux d’effort net de charge dépasse ce seuil, les banques n’accordent pas le crédit immobilier et d’ailleurs, elles sont de plus en plus strictes sur ce point. En plus de la capacité d’emprunt, les banques prennent également en compte le reste à vivre une fois la mensualité payée. Elles ont leurs propres critères pour déterminer son montant et sont particulièrement vigilantes sur cet élément.
Le dépassement du seuil d’usure
Le dépassement de taux d’usure est une autre difficulté à laquelle est confronté le senior emprunteur. Basé sur le Taux Annuel Effectif Global ou TAEG, le taux d’usure aussi appelé seuil d’usure comprend divers éléments obligatoires du contrat de prêt. Il s’agit de l’intérêt du prêt, l’intérêt du crédit, les frais de garanties, l’assurance emprunteur ainsi que les frais de gestion bancaire et les honoraires du courtier. Dans le cadre d’un crédit immobilier, le taux d’usure est le taux maximum autorisé par la loi et que les établissements de crédit doivent respecter. Il protège l’emprunteur d’éventuels taux excessifs que ces derniers pourraient appliquer. De 2,44% en janvier 2022, le taux d’usure est à son niveau le plus bas, mais cette baisse pénalise les seniors. En effet, le taux de l’assurance emprunteur dépend du profil de l’emprunteur et ce taux sera plus élevé lorsque l’emprunteur est âgé ou présente un risque aggravé. Ce qui pourrait faire dépasser le taux d’usure autorisé.
Le coût de l’assurance emprunteur
Le coût de l’assurance emprunteur est un autre frein pour les seniors pour obtenir un crédit immobilier, car son profil est l’élément qui peut influencer le coût de cette assurance. Effectivement, l’âge de l’emprunteur peut avoir une incidence sur la durée de remboursement du prêt et faire augmenter le coût de l’assurance pour couvrir les éventuels problèmes de santé. Plus l’emprunteur est âgé, plus le taux de l’assurance est élevé et de la même manière s’il présente des risques graves ou des antécédents médicaux, le senior devra payer des primes supplémentaires. Ajouté aux frais de dossiers, le surcoût de l’assurance emprunteur risque réellement de faire dépasser le taux d’usure réglementé et/ou le taux d’effort de 35%. D’autre part, la majorité des banques proposent des assurances emprunteurs qui prennent fin à 75 ans, ce qui pourrait être un facteur de blocage pour le senior de plus de 65 ans d’accéder à un crédit immobilier.
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